Affitti: cresce la domanda ma l'offerta diminuisce con oltre 4,5 milioni di unità abitative inutilizzate

• La scarsità di offerta, unita all’aumento generale dei prezzi degli ultimi due anni, ha determinato un aumento dei canoni di locazione del 3-4% negli ultimi due anni (con picchi del +5,2% a Bologna e +3,2% a Milano nel 2024). • Il 30% dei proprietari non ha intenzione di affittare la propria casa a causa di rischi legati alla morosità e ai danni. • Per sbloccare il mercato delle case in locazione e dare maggiore fiducia e stabilità nel mercato degli affitti, la diffusione di certificati di affidabilità dei potenziali locatari può dare un contributo rilevante. • A Milano e Bologna si osserva una maggiore percentuale di abitazioni in affitto (25% a Milano e 30% a Bologna), indicativa di mercati locativi più dinamici e di una domanda potenziale più alta.

Il mercato della locazione in Italia si conferma un settore in continua evoluzione. Una politica monetaria più flessibile ha spinto un'inversione di tendenza nelle compravendite, con previsioni di aumento delle transazioni tramite mutuo ipotecario nel 2025. Tuttavia, il costo del credito elevato e valori di compravendita ancora sostenuti hanno spinto molti potenziali acquirenti verso la locazione, con un aumento della domanda che però si associa a una diminuzione dell'offerta che ha fatto crescere i canoni di locazione del 3-4% negli ultimi due anni, con picchi in particolare a Bologna (+5,2% nel 2024) e Milano (+3,2%). La diminuzione dell’offerta dipende principalmente dalla disponibilità di immobili in affitto sempre più limitata, anche a causa di abitazioni inutilizzate e sottoutilizzate, che ammontano a circa 4,5 milioni a livello nazionale, di cui circa 80.000 a Milano e 18.000 nella città di Bologna.

Queste alcune delle principali evidenze emerse nell’Osservatorio Affitti 2024, condotto da Nomisma per conto di CRIF e in collaborazione con Confabitare, che si propone di offrire una visione dettagliata sulle dinamiche, tendenze e sfide che caratterizzano il settore degli affitti in Italia.

Focus Milano

Dal 2021, a Milano i canoni di locazione sono aumentati più della media nazionale, con i nuovi contratti che registrano un canone medio di 1.052 Euro (2023, ultimi dati disponibili) rispetto ad una media nazionale di 541 Euro.

Dal punto di vista economico, il 63% dei locatori milanesi vedono nella locazione un'opportunità per integrare il reddito ma emerge anche una significativa propensione a considerare l'affitto come un investimento del patrimonio familiare (per il 38% dei locatori).

Dall’Osservatorio è emerso anche che a Milano l’utilizzo di intermediari, come le agenzie immobiliari, è più diffuso rispetto alla media per la gestione delle locazioni, con un tasso del 41%. Al contempo, lo screening dei potenziali inquilini risulta particolarmente rigoroso, con il 65% dei locatori che richiede più frequentemente documenti come le ultime buste paga e le referenze di locazioni precedenti. Il deposito cauzionale resta, in ogni caso, la garanzia più richiesta mentre la fideiussione bancaria è una pratica adottata solo dall’11% dei locatori (contro il 18% a livello nazionale).

Focus Bologna

Dal 2021, a Bologna i canoni di locazione sono aumentati più della media nazionale, con i nuovi contratti che registrano un canone medio di 813 Euro (2023, ultimi dati disponibili) rispetto ad una media nazionale di 541 Euro.

Dal punto di vista economico, il 60% dei locatori bolognesi vedono nella locazione un'opportunità per integrare il reddito ma emerge anche una significativa propensione a considerare l'affitto come un investimento del patrimonio familiare (per il 31% dei locatori).

Dall’Osservatorio è emerso anche che a Bologna - rispetto a Milano - è più frequente la locazione diretta ad inquilini che si conoscono o che sono stati presentati da parenti e amici (31% dei locatori), rispetto all’utilizzo di agenzie immobiliari. Al contempo, lo screening dei potenziali inquilini risulta particolarmente rigoroso, con il 60% dei locatori che richiede più frequentemente documenti come le ultime buste paga e le referenze di locazioni precedenti (38%). Il deposito cauzionale resta, in ogni caso, la garanzia più richiesta (67%) mentre la fideiussione bancaria è una pratica adottata solo per il 23% dei locatori (comunque più utilizzata rispetto alla media nazionale).

Gli elementi di frizione fra locatari e locatori

Nel 2024, l'Osservatorio ha analizzato le percezioni di locatari e locatori, evidenziando che per il 35% dei locatari l'affitto è una soluzione stabile, in particolare tra gli over 60, che costituiscono il 71% di coloro che vivono in locazione da oltre 15 anni. Questa situazione riflette le difficoltà di cambiare casa con l'aumentare dell’età, ma va segnalato anche un punto di attenzione rispetto all’incidenza del canone di affitto su assegni pensionistici destinati a ridursi sempre di più con il definitivo passaggio al sistema contributivo.

Sul fronte dell’offerta, i locatori richiedono principalmente garanzie come il deposito cauzionale (70%), fideiussioni bancarie o assicurazioni (20%) e, in alcuni casi, garanzie da familiari. Tuttavia, le principali preoccupazioni dei locatori riguardano il rischio di danni all'immobile (50%) e la difficoltà nel trovare inquilini affidabili, che pagano regolarmente l’affitto (47%), con una preoccupazione maggiore per una normativa che, secondo loro, tutela eccessivamente gli inquilini. Questi timori, insieme ai rischi di morosità, portano molti locatori a mantenere gli immobili all'interno della famiglia o a scegliere affitti brevi. Circa il 30% dei proprietari, infatti, non intende affittare la propria casa e un altro 9% ha smesso di farlo, motivato da timori di pagamenti mancati, danni all’immobile e necessità familiari, oltre al timore di non riavere la disponibilità dell’immobile in tempi brevi in caso di morosità. Nel complesso, le asimmetrie informative tra locatori e locatari complicano l'incontro tra domanda e offerta, contribuiscono all’aumento dei canoni e rendono l'accesso alla casa in affitto più difficile.

La puntualità nei pagamenti è un aspetto cruciale nel rapporto tra locatori e locatari: 3 affittuari su 5 dichiarano di rispettare le scadenze insieme ad un ulteriore 24% che riesce a pagare in tempo nonostante le difficoltà. Tuttavia, circa il 20% degli affittuari ha vissuto episodi di morosità o ritardi, soprattutto a causa di una temporanea perdita di lavoro o, più in generale, di difficoltà legate al reddito. Dal punto di vista dei locatori, il 24% risulta aver ricevuto con ritardo il pagamento degli affitti mentre il 10% dichiara di non aver ottenuto i pagamenti degli affitti dovuti. I locatori che hanno registrato delle morosità adottano tuttavia un approccio prevalentemente attendista: solo 1/3 ha intrapreso azioni specifiche per i ritardi, mentre 2/3 non hanno ancora avviato azioni legali contro gli inquilini morosi.

Il servizio “Affittabile” di CRIF a supporto di inquilini e proprietari

L'Osservatorio Affitti ha esplorato un servizio innovativo, chiamato «Affittabile», che mira a facilitare l'incontro tra domanda e offerta nel mercato delle locazioni, bilanciando le necessità di tutela dei proprietari e l'accesso alla casa per gli affittuari. Questo servizio certifica la capacità dell'inquilino di rispettare gli impegni di pagamento di un affitto e suggerisce il canone mensile sostenibile in base alle entrate mensili ricorrenti, tratte dalle informazioni del conto corrente analizzate previo consenso del locatario e restituite allo stesso in un report. Sarà lo stesso locatario a condividere le informazioni con il locatore o l’agenzia immobiliare.

Il servizio ha suscitato un crescente interesse, con il 46% dei locatari favorevoli ad utilizzarlo e l’87% dei locatori che lo considerano utile per valutare l'affidabilità degli inquilini. I locatori sono disposti a offrire condizioni più favorevoli, come depositi cauzionali più bassi o contratti più lunghi, se il locatario possiede un certificato di buona affidabilità. Inoltre, 1 locatore su 3 sarebbe pronto ad affittare immobili oggi fuori dal mercato grazie a tale certificato, offrendo nuove opportunità abitative e rendendo il mercato più dinamico.

"Il servizio Affittabile di CRIF può avere un impatto significativo nell’allargare il mercato delle locazioni, creando un ponte tra proprietari e inquilini basato su fiducia e trasparenza. La casa rappresenta un bene prezioso per gli Italiani e risulta fondamentale per i proprietari avere rassicurazioni circa l’affidabilità di un potenziale inquilino e indicazioni sul canone di affitto sostenibile. Dall’altro lato per gli inquilini poter dimostrare la propria affidabilità diventa una chiave per trovare casa e conquistare la fiducia del proprietario. In questo modo il mercato degli affitti potrebbe diventare più aperto e dinamico." - commenta Beatrice Rubini, Executive Director di CRIF.

"Confabitare è determinata a garantire che ogni individuo possa accedere a una casa sicura e adeguata. In un mercato immobiliare sempre più complesso, un documento che attesti oggettivamente l'affidabilità dell'inquilino può essere la chiave per ristabilire la fiducia tra le parti e rilanciare il settore degli affitti, migliorando la trasparenza e l'efficienza del mercato. Per questo motivo utilizzeremo Affittabile nell’ambito della nostra nuova iniziativa CoopAbitare, un’opportunità concreta per ridare fiducia al settore, garantendo stabilità ai proprietari e consentendo loro di mettere a reddito gli immobili senza preoccupazioni" - afferma Alberto Zanni, Presidente nazionale di Confabitare.

"L’Osservatorio Affitti continuerà a monitorare attentamente le evoluzioni del mercato locativo in Italia, cercando soluzioni innovative per rispondere alle sfide future. È solo attraverso una cooperazione costante e l'introduzione di modelli nuovi che possiamo costruire un mercato degli affitti più equo e accessibile per tutti" - conclude Elena Molignoni, Head of Real Estate di Nomisma.

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Annalisa Giuressi (Direttore Corporate Communication)

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