Il venditore è responsabile in caso di vendita dell'immobile non condonabile

Risarcito l'acquirente in quanto irrilevante la domanda di condono edilizio quando alla data di scadenza prevista dalla legge la costruzione era ancora in corso di realizzazione. Lo ha deciso la Cassazione.

Il venditore ha l’obbligo di fornire all’acquirente un immobile conforme alle autorizzazioni edilizie vigenti. Se l’immobile risulta difforme dalla licenza edilizia, il venditore è ritenuto responsabile per il danno subito dall’acquirente. Nel dettaglio il venditore deve risarcire l'acquirente se era a conoscenza che l'immobile ceduto non era condonabile. È irrilevante, infatti, l'avvenuta presentazione della domanda di condono edilizio quando alla data di scadenza prevista dalla legge la costruzione era ancora in corso di realizzazione.

Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza 32307/2024 pubblicata il 13 dicembre 2024 della seconda sezione civileche ha accolto la domanda di una signora. La donna aveva acquistato un immobile che i venditori in sede di stipula avevano dichiarato di avere condonato in base alla legge n. 47 del 1985 con versamento della relativa oblazione. Gli stessi avevano inoltre dichiarato che la domanda di sanatoria si doveva considerare accolta per silenzio assenso. Successivamente alla vendita, però, il Comune aveva rilevato che la mancata realizzazione dell'opera entro i limiti temporali cui la legge subordinava la proponibilità dell'istanza di condono, precludeva la concessione della sanatoria da ciò discendendo il carattere abusivo dell'immobile oggetto di causa.

L'attrice ha chiesto, pertanto, previo riconoscimento dell'obbligo in capo ai convenuti di pagamento delle somme necessarie per la regolarizzazione dell'abuso, la surrogazione nei diritti della pubblica amministrazione e, in subordine, il risarcimento del danno. Il tribunale ha rigettato la domanda e la corte d'appello ha confermato la decisione affermando che la sanatoria era stata richiesta nonostante l'opera non fosse stata ultimata nel termine prescritto. La violazione, tuttavia, non incideva sulla validità del contratto essendo sufficiente allegare all'atto la copia della domanda di condono e il versamento delle prime due rate. La controversia è così giunta in Cassazione dove la signora ha rilevato che l'immobile non era condonabile in quanto non ultimato alla data fissata dal legislatore e la domanda di sanatoria era stata rigettata per la “dolosa e grave infedeltà nell'indicazione dell'epoca di ultimazione delle opere”. L'inadempimento pertanto non si poteva considerare di non scarsa importanza.

Ad avviso dei giudici di legittimità, infatti, di cui ha scritto il sito Cassazione.net, rileva Giovanni D'Agata, presidente dello “Sportello dei Diritti”, nell'accogliere il ricorso, il motivo è fondato e, al riguardo, hanno spiegato che “Alla data dell'atto l'immobile era ancora in fase di costruzione, con conseguente impossibilità di accoglimento della domanda di concessione in sanatoria. Ne consegue che la corte d'appello di Catanzaro doveva tenerne conto e non liquidare la circostanza con l'affermazione che l'insussistenza dei presupposti temporali di legge per il condono rilevava solo nell'ambito dei rapporti tra i venditori e la pubblica amministrazione. Di qui l'accoglimento del ricorso con rinvio alla corte d'appello che dovrà provvedere a un nuovo giudizio in ordine alla richiesta di risarcimento”. Tuttavia, è anche importante sottolineare che non vi è nulla che impedisca al compratore di assumersi l’onere della ricerca e della regolarizzazione. Se le parti sono d’accordo, il compratore può prendere in carico la verifica dei documenti e la regolarizzazione dell’immobile.

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