Affitti brevi. Cos’è il CIN? Cosa prevedono le nuove norme?

Scopri cos'è il CIN per affitti brevi: obblighi, sanzioni e sicurezza nella nuova normativa per locazioni turistiche.

Dal 2 novembre 2024 è diventato operativo il nuovo sistema di identificazione nazionale che insieme ad un quadro normativo più ampio è destinato a trasformare il settore dell’ospitalità turistica in Italia. Proviamo, quindi, a capire cos’è il CIN, quali obblighi normativi spettano agli Host e quali sono gli aspetti positivi e le criticità del nuovo impianto normativo sugli affitti brevi.

Cos’è il CIN?

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) rappresenta una svolta epocale nel settore degli affitti brevi e delle locazioni turistiche. Per comprendere cos’è il CIN, dobbiamo partire dal suo scopo principale: identificare univocamente ogni struttura ricettiva e immobile destinato alla locazione turistica sul territorio nazionale. Introdotto dalla legge n. 191 di conversione del DL n. 145/2023, il CIN viene assegnato tramite una procedura automatizzata dal Ministero del Turismo. Il termine entro cui i soggetti interessati hanno l’obbligo di munirsi del CIN è il 1° gennaio 2025, pena l’applicazione delle sanzioni previste dalla citata norma.

Cos’è il CIN nella pratica? È un codice che deve essere esposto all’esterno degli immobili e indicato in ogni annuncio pubblicitario, sia online che offline.

Per ottenere il CIN, i proprietari devono presentare un’istanza telematica corredata da una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante i dati catastali e i requisiti di sicurezza degli impianti come previsti dalle applicabili disposizioni urbanistiche. L’obbligo si estende a tutte le tipologie di strutture ricettive: appartamenti per affitti brevi, hotel, strutture extralberghiere come B&B, ostelli, agriturismi e affittacamere.

La sua implementazione è supportata da un sistema di sanzioni significative per garantirne il rispetto. Il codice deve essere richiesto attraverso una piattaforma dedicata, accessibile mediante SPID o CIE, garantendo così la sicurezza e la tracciabilità del processo di registrazione.

Cos’è il BDSR?

BDSR è l’acronimo della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve. La BDSR costituisce l’infrastruttura tecnologica che sostiene il sistema CIN. Istituita ai sensi dell’articolo 13-quater del decreto-legge 34/2019, la BDSR raccoglie informazioni cruciali come la tipologia di alloggio, l’ubicazione, la capacità ricettiva e i dati del gestore.

Questo database nazionale implementa meccanismi di interoperabilità tra le amministrazioni statali e territoriali, creando una mappatura completa degli esercizi ricettivi. La piattaforma è diventata pienamente operativa il 3 settembre 2024, con l’obbligo di acquisizione del CIN fissato al 1° gennaio 2025.

La BDSR rappresenta uno strumento fondamentale per la tutela del consumatore e la trasparenza del mercato, consentendo un efficace coordinamento informativo tra i diversi livelli amministrativi. La banca dati permette inoltre di monitorare l’evoluzione del settore turistico, fornendo dati preziosi per le politiche di sviluppo e la pianificazione territoriale. Le informazioni raccolte sono rese disponibili anche all’amministrazione finanziaria per il contrasto all’evasione fiscale.

Obblighi di sicurezza e sanzioni

Le nuove normative impongono stringenti requisiti di sicurezza per tutte le strutture destinate agli affitti brevi. Le case vacanze e le strutture a uso abitativo utilizzate per l’accoglienza e la locazione turistica devono essere dotate di:

- rilevatori di gas combustibili, GPL o gas metano, che dovranno essere preferibilmente installati a corrente;
- rilevatori di monossido di carbonio, che potranno anche essere alimentati a batteria;
- estintori portatili.

Gli immobili, pertanto, devono essere dotati di dispositivi certificati e funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio.

È obbligatoria l’installazione di estintori portatili, con almeno un’unità ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, e un minimo di un estintore per piano. Gli estintori devono essere sottoposti a manutenzione semestrale e gestiti da personale formato. Le aziende specializzate consigliano l’utilizzo di estintori idrici a schiuma da 6 litri, omologati per diverse classi di fuoco. La manutenzione periodica dei rilevatori deve essere affidata a tecnici specializzati.

Particolare attenzione viene posta alla qualità e al posizionamento dei dispositivi di sicurezza: i rilevatori di gas combustibili devono essere preferibilmente installati a corrente, mentre quelli per il monossido di carbonio possono essere alimentati a batteria. Gli estintori devono essere posizionati in luoghi facilmente accessibili e visibili, specialmente in prossimità degli accessi e delle aree considerate a maggior rischio.

Sebbene non obbligatorio, viene consigliato anche l’acquisto di una coperta termica ignifuga come ulteriore misura di sicurezza.

Le sanzioni

Le sanzioni per coloro che non si adeguano all’obbligo di richiesta ed esposizione del CIN sono:

- mancata richiesta del CIN (da 800 a 8000 €), in relazione alle dimensioni della struttura;
- mancata esposizione del CIN (da 500 a 5000 €) in relazione alle dimensioni della struttura;
- assenza dei requisiti di sicurezza richiesti (da 600 a 6000 € per ogni violazione accertata);
- mancata presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (da 2000 a 10mila €).

Aspetti positivi e criticità

L’introduzione del CIN presenta vantaggi significativi per il settore delle locazioni turistiche, tra cui una maggiore trasparenza del mercato e un più efficace contrasto all’evasione fiscale. Il sistema permette una mappatura completa delle strutture ricettive e facilita il coordinamento tra le amministrazioni. Il nuovo sistema contribuisce inoltre alla professionalizzazione del settore, garantendo standard minimi di qualità e sicurezza per i turisti. La digitalizzazione del processo di registrazione attraverso la piattaforma BDSR semplifica gli adempimenti amministrativi e riduce i tempi di gestione.

Tuttavia, emergono anche alcune criticità significative: la sovrapposizione con i codici identificativi regionali esistenti crea una duplicazione degli adempimenti, aumentando la complessità burocratica per i gestori. Le sanzioni previste sono particolarmente severe. La gestione degli obblighi di sicurezza comporta costi significativi e complessità operative per i proprietari, specialmente per quanto riguarda la manutenzione periodica dei dispositivi e la formazione del personale richiesta per la gestione degli estintori.

Standard di sicurezza più elevati di quelli richiesti al settore alberghiero

L’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (AIGAB) accoglie positivamente l’introduzione del BDSR come strumento di misurazione delle attività nel settore dell’ospitalità. Attraverso le parole del presidente Celani, l’associazione esprime apprezzamento per l’esistenza di un codice nazionale unico, pur evidenziando la criticità della coesistenza con le normative regionali.

AIGAB sottolinea inoltre come i nuovi standard di sicurezza, particolarmente per quanto riguarda gli estintori, siano addirittura più elevati di quelli richiesti al settore alberghiero, comportando oneri gestionali e costi significativi per le famiglie italiane che offrono ospitalità turistica.

L’associazione evidenzia la complessità della gestione degli estintori, che richiede una manutenzione semestrale e personale formato con specifici corsi antincendio. Viene inoltre sottolineata la problematica delle diverse normative regionali che continuano a definire nei dettagli le caratteristiche degli alloggi, creando un quadro normativo frammentato e complesso. AIGAB, pur riconoscendo l’importanza di garantire elevati standard di sicurezza agli ospiti, auspica una semplificazione delle procedure e una maggiore uniformità normativa a livello nazionale.

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Simone Bolassa (autore)

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